L’investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus. Parmi les dispositifs existants, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le déficit foncier sont deux stratégies fiscales particulièrement intéressantes. Mais peut-on cumuler les deux régimes LMNP déficit foncier ? Comment optimiser cette combinaison pour réduire ses impôts ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Comprendre le statut LMNP et le déficit foncier
Avant de rentrer dans les détails de leur cumul, il est essentiel de bien comprendre ce que recouvrent ces deux dispositifs.
Le statut LMNP : une fiscalité avantageuse pour la location meublée
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui louent un bien meublé tout en respectant certains critères. Ce régime permet de déclarer ses revenus locatifs sous deux options fiscales :
- Le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
- Le régime réel, qui permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien immobilier.
Le déficit foncier : une stratégie fiscale pour réduire l’impôt sur le revenu
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal applicable aux biens en location nue. Il permet de déduire de ses revenus imposables les dépenses liées à des travaux de rénovation, dans la limite de 10 700 € par an. Si le déficit foncier dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté pendant 10 ans.
Peut-on cumuler LMNP-déficit Foncier ?
De prime abord, lmnp déficit foncier semblent incompatibles, car le déficit foncier concerne les locations nues, tandis que le LMNP repose sur la location meublée. Cependant, il existe des stratégies permettant d’exploiter les avantages des deux régimes.
Les limites du cumul
Le déficit foncier ne peut être appliqué qu’aux revenus fonciers issus de la location nue. Ainsi, si votre bien est loué en meublé sous le statut LMNP, vous ne pouvez pas déduire vos travaux via le déficit foncier.
Une stratégie efficace : mixer les deux régimes sur des biens distincts
Une solution consiste à posséder deux types de biens :
- Un bien en location nue, permettant de générer du déficit foncier.
- Un bien en location meublée sous statut LMNP, optimisant l’amortissement et les charges.
Ainsi, vous pouvez profiter à la fois de l’amortissement en LMNP et du déficit foncier sur vos autres investissements immobiliers.
Comment optimiser sa fiscalité avec les deux régimes ?
Si vous souhaitez maximiser les avantages fiscaux, voici quelques conseils pour une gestion optimale de votre patrimoine immobilier.
Opter pour le bon régime fiscal
Si votre objectif est de minimiser l’impôt sur le revenu, il peut être judicieux de :
- Louer certains biens en location nue pour bénéficier du déficit foncier.
- Conserver d’autres biens en location meublée sous LMNP pour amortir leur valeur et réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
Profiter des rénovations pour structurer son patrimoine
Si vous prévoyez des travaux de rénovation, envisagez de louer le bien en nue le temps d’imputer le régime LMNP. Une fois la période fiscale optimisée, vous pourrez le rebasculer en location meublée LMNP.
Utiliser une société pour optimiser la stratégie
Dans certains cas, il peut être pertinent de créer une SCI à l’IS ou d’autres structures pour séparer les activités de location nue et meublée, tout en profitant de réductions fiscales adaptées.
Pour en savoir plus sur la SCI, vous pouvez consulter cet article qui traite des avantages et incovénients d’une SCI.
Conclusion : une optimisation fiscale judicieuse pour les investisseurs
Si le lmnp et le déficit foncier ne sont pas directement cumulables sur un même bien, il est tout à fait possible de structurer ses investissements immobiliers pour profiter des deux régimes. En diversifiant votre patrimoine entre location nue et location meublée, vous maximisez vos avantages fiscaux et optimisez la rentabilité de vos investissements.
🔎 Besoin d’un accompagnement ? Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre fiscalité à vos objectifs financiers !
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