DPE : Le guide complet du Diagnostic de Performance Énergétique

Qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document obligatoire qui évalue la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il permet de classer un bien immobilier sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore).

Le DPE repose sur une méthode de calcul standardisée qui prend en compte plusieurs critères :

• Les caractéristiques du bâtiment (surface, orientation, isolation, matériaux de construction, etc.).
• Les équipements énergétiques (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, climatisation, etc.).
• L’émission de gaz à effet de serre du logement.
• La consommation énergétique théorique basée sur une utilisation standard du logement.

Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu opposable, c’est-à-dire qu’un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le vendeur ou bailleur en cas d’erreur manifeste dans le diagnostic.

Les nouvelles lois et leur impact sur le marché immobilier

Les réformes récentes ont modifié le paysage de l’immobilier en France. Depuis le 1er juillet 2021, la réglementation concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été modifiée avec l’introduction de nouvelles classes énergétiques, de A à G. Cette évolution vise à mieux refléter la consommation énergétique réelle d’un bien immobilier et à encourager les rénovations énergétiques. Le DPE devient ainsi plus précis, prenant en compte des critères tels que les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie primaire, et inclut désormais une estimation des dépenses annuelles en énergie.

Une étude de l’ADEME montre qu’un logement classé A ou B peut augmenter sa valeur de 30 % par rapport à un logement mal noté (classe G). (ADEME)

Le DPE a donc un impact majeur sur le marché immobilier, car il influence directement la valeur d’un bien. Un bien mal classé peut avoir une valeur réduite, tandis qu’un bien bien classé, avec une faible consommation d’énergie, peut attirer davantage d’acheteurs ou de locataires. En effet, les nouvelles exigences, notamment la mise en place des classes énergétiques (comme la classe F et G, considérées comme des “passoires thermiques“), ont bouleversé les critères d’achat et de location. Un bien classé F ou G, qui consomme beaucoup d’énergie et génère des émissions de CO2 importantes, sera de moins en moins recherché. À partir de 2028, les logements de classe G devront être rénovés avant d’être mis en location.

Logements énergétiquement performants 15 % plus chers : Selon une étude du Figaro Immobilier, un logement avec une bonne note DPE (classe A ou B) est, en moyenne, 15 % plus cher que les logements de classes plus faibles. (Le Figaro Immobilier)

Pour en savoir plus sur les variations de prix du marché immobilier vous pouvez consulter cette étude de cas  https://www.deloitte.com

Graphique : Immobilier – Impact du DPE sur le prix des maisons en France – Source : https://www.monchasseurimmo.com/actualites-immobilieres/impact-du-dpe

Impact des réformes du DPE sur la vente et la location des biens immobiliers

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été profondément modifié pour garantir plus de transparence et de fiabilité. Voici les principaux changements :

• Un DPE opposable : auparavant, il était donné à titre informatif ; désormais, il engage la responsabilité du propriétaire.
• Fin du DPE basé sur les factures énergétiques : il est désormais calculé selon des critères objectifs du bâtiment.
• Une nouvelle méthode de calcul plus rigoureuse prenant en compte les équipements de chauffage, d’isolation et de ventilation.
• De nouvelles classes énergétiques pour mieux refléter la consommation réelle et les émissions de CO2.
• Une interdiction progressive des logements énergivores à la location.

10 % de baisse sur les loyers pour les biens mal notés : Une étude de l’Université Paris-Dauphine montre que les logements avec un DPE de classe F ou G peuvent voir leurs loyers réduits de 10 % par rapport à des logements bien notés. (Université Paris-Dauphine)

Le DPE est-il obligatoire ?

Oui, il est obligatoire pour :

• Toute vente immobilière.
• Toute mise en location d’un bien.
• Certains travaux de rénovation énergétique nécessitant des aides publiques.

Validité DPE

Un DPE est valable 10 ans, sauf exceptions en cas de réforme.

Les obligations des investisseurs

Les investisseurs immobiliers sont particulièrement concernés par ces nouvelles réglementations. En tant que propriétaires de biens destinés à la location, ils doivent désormais veiller à la performance énergétique de leurs logements pour ne pas risquer de voir leur bien devenir invendable ou difficile à louer. Pour les investisseurs, l’achat d’un bien énergétique inefficace, comme une “passoire thermique”, implique des coûts supplémentaires pour des travaux de rénovation. La loi Climat et Résilience, entrée en vigueur en 2021, impose également des objectifs ambitieux de réduction de l’empreinte carbone des bâtiments. Selon cette loi, tous les bâtiments devront respecter des critères de performance énergétique stricts pour être mis en location ou en vente.

Les investisseurs doivent également prendre en compte la mise en place du nouveau DPE, qui devient un outil stratégique pour évaluer la rentabilité d’un bien à long terme. Un investissement dans un bien mal classé peut entraîner des coûts de rénovation importants, ce qui peut affecter la rentabilité du bien. De plus, à partir de 2025, les logements classés G (les plus énergivores) ne pourront plus être loués. Cette nouvelle réglementation incite donc les investisseurs à anticiper les rénovations nécessaires pour se conformer à la législation en vigueur.

Pourquoi le DPE est-il important ?

Le DPE joue un rôle essentiel dans l’immobilier pour plusieurs raisons :

Information des acheteurs et locataires

Le DPE est un critère clé pour évaluer la consommation énergétique et anticiper les coûts futurs liés au chauffage, à l’électricité et à l’eau chaude. Il influence également les choix des acheteurs qui recherchent des logements économes en énergie.

Encadrement des transactions immobilières

Un DPE valide est obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier. Il doit être présenté dès la mise en annonce et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire.

Incitation à la rénovation énergétique

Les logements classés F et G sont considérés comme des “passoires thermiques”. Les nouvelles lois prévoient des restrictions pour ces logements :

• Interdiction d’augmentation des loyers pour les logements classés F et G depuis août 2022.
• Interdiction de location des logements classés G dès 2025 et des logements classés F en 2028.
• Obligation de rénovation pour les propriétaires souhaitant vendre ou louer leur bien à long terme.

Influence sur la valeur du bien

Un logement bien classé se vend ou se loue plus cher, tandis qu’un logement mal classé peut voir sa valeur baisser. Les acheteurs négocient davantage le prix des logements classés F et G en raison des coûts potentiels de rénovation.

Les principaux diagnostics immobiliers obligatoires

Plusieurs diagnostics sont désormais exigés lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Voici les principaux à prendre en compte :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
  Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation d’énergie du bien et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE doit désormais être plus précis, en tenant compte de la consommation réelle du bien. Ce diagnostic est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier et doit être intégré dans l’annonce de vente ou de location.
• Le diagnostic amiante :
  Obligatoire pour les bâtiments construits avant 1997, ce diagnostic vise à identifier la présence d’amiante dans les matériaux de construction. Si le bien en contient, un plan de retrait devra être établi.
• Le diagnostic plomb :
  Ce diagnostic est exigé pour les biens construits avant 1949. Il permet de vérifier la présence de plomb dans les peintures, ce qui peut avoir des conséquences sur la santé des occupants.
• Le diagnostic termites :
  Obligatoire dans certaines zones géographiques, ce diagnostic permet de détecter la présence de termites ou autres insectes nuisibles dans la structure du bâtiment.
• Le diagnostic électricité et gaz :
  Ces diagnostics sont requis pour les installations de plus de 15 ans. Ils permettent de vérifier la sécurité des installations électriques et gazières, afin de prévenir les risques d’accident.
• Le diagnostic radon :
  Bien que non obligatoire dans toutes les régions, ce diagnostic est recommandé pour les zones géographiques concernées par la présence de radon, un gaz radioactif naturel pouvant représenter un risque pour la santé.

Diagnostic immobilier tarifs

Pour connaître les tarifs précis des différents diagnostics immobiliers, vous pouvez vous référer à cet article 👉 Diagnostic immobilier tarif : les prix des différents diagnostics.

Le prix d’un diagnostic immobilier se situe généralement entre 100 et 500 €.

Le prix d’un diagnostic immobilier varie selon plusieurs critères :

• La taille du logement.
• La région.
• Le professionnel choisi.

Les tarifs des diagnostics immobiliers varient en fonction du type de bien, de sa taille, de l’emplacement géographique et des diagnostics requis. En moyenne, voici les prix pratiqués pour chaque type de diagnostic :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : entre 100 et 200 €
• Diagnostic amiante : entre 100 et 200 €
• Diagnostic plomb : entre 100 et 150 €
• Diagnostic termites : entre 80 et 150 €
• Diagnostic gaz : entre 80 et 150 €
• Diagnostic électricité : entre 80 et 150 €
• Diagnostic radon : entre 80 et 150 € (selon la zone)

Il est important de noter que ces tarifs peuvent fluctuer en fonction de la localisation, de la superficie du bien et de la société réalisant les diagnostics. De plus, si vous êtes propriétaire d’un bien de grande taille ou si plusieurs diagnostics sont nécessaires, le coût global peut augmenter.

Tarifs moyens observés en 2024 :

Conclusion

Le DPE est un outil indispensable pour les propriétaires et les acheteurs souhaitant évaluer la performance énergétique d’un bien.

Les nouvelles lois influencent fortement les investissements immobiliers :

• Les passoires thermiques sont plus difficiles à vendre et à louer.
• Les aides à la rénovation sont renforcées pour inciter les propriétaires à améliorer leur bien (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, etc.).
• Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la classe énergétique d’un bien.
• Des obligations croissantes pèsent sur les investisseurs souhaitant proposer des biens en location.

Avec les nouvelles lois en vigueur, il est crucial de bien comprendre son fonctionnement et ses implications pour anticiper les éventuelles obligations de mise aux normes. Pour les investisseurs, il devient impératif de privilégier des biens bien classés ou de prévoir un budget travaux conséquent.

Réponses aux questions fréquentes sur le DPE :

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